对寇湾社区棚户区改造项目房屋征收补偿方案的解读

2017年12月11日，相山区人民政府印发了《相山区人民政府关于寇湾棚户区改造项目房屋征收的决定》（相政〔2017〕142号），该项目于2020年6月1日启动，现就主要内容解读如下：

一、制定背景

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《淮北市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（淮政办〔2013〕36号）的相关规定、《淮北市人民政府办公室关于印发淮北市棚户区改造货币化安置实施方案的通知》（淮政办秘〔2015〕63号），制定本实施方案。

二、起草过程

经过区房屋征收安置办公室前期调查摸底，结合国有土地上房屋征收和淮北市棚户区改造相关政策，起草了征收实施方案。在书面征求6家相关部门意见后，进一步完善了实施方案，最终经区政府第20次政府常务会研究通过。

三、工作目标

改善居民的居住条件和生活环境，完善城市结构，优化城市功能

四、主要内容

（一）征收范围

该项目位于孟山中路西侧、流河路两侧，项目占地约208亩，涉及任圩街道寇湾社区居民504户。需拆除房屋面积约9.4万平方米。

（二）征收签约期限

自房屋征收决定公告之日起30日内。可以结合本项目实际情况分批实施和公告。

（三）征收主体与实施单位

相山区人民政府作为房屋征收主体，依法作出房屋征收决定；相山区征收办委托任圩街道作为房屋征收实施单位（以下简称征收实施单位），承担房屋征收与补偿的具体工作。

房屋拆除招标、扬尘污染防治及安全工作由征收实施单位负责。房屋拆除应当按照淮政办〔2013〕36号第三十八条的规定通过招投标方式确定。

（四）补偿方式：

（一）居民住宅房屋可选择货币补偿或购房券补偿。

（二）原集体经济组织土地依据《关于调整安徽省征地补偿标准的通知》（皖政〔2015〕24号）、地面附属物依据《关于调整淮北市市辖区征收集体土地地上附着物和青苗补偿标准的通知》（淮政秘〔2014〕33号）进行货币补偿。

（三）征收生产企业和单位用房，采用货币补偿。由征收实施单位和项目自改委共同确定的具有相应资质的评估机构（以下统称评估机构），根据企业厂房、土地类型及取得方式、设备的实际情况按照相关规定评估确定。

（五）补偿标准

1、住宅房屋被征收人选择货币补偿的，货币补偿的金额根据被征收房屋的现状，以房屋征收决定公告之日同地段、同类型普通房屋市场价格确定。市场价格由评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

2、普通住宅房屋选择货币补偿的，按被征收房屋产权证载面积8元/㎡/月支付3个月的临时安置费。城中村房屋按照应安置面积 8元/㎡/月支付3个月临时安置费。

3、搬迁费：800元/户。

4、征收奖励。

（1）被征收人在签约期限第1—10天内签订协议并腾空房屋交由征收实施单位处置的，按照补偿总金额（不含临时安置费和搬迁费）10％给予奖励；

（2）被征收人在签约期限第11—15天内签订协议并腾空房屋交由征收实施单位处置的，按照补偿总金额（不含临时安置费和搬迁费）的5％给予奖励；

（3）被征收人在签约期限第16天以后签订协议并腾空房屋交由征收实施单位处置的，不予奖励。

住宅房屋被征收人选择购房券补偿的，征收实施单位依据淮政办秘〔2015〕63号文件规定，计算原地产权调换房屋面积，按市场评估价折算成购房券金额（面积）。本项目原地产权调换房屋市场评估价以评估机构出具的评估报告为准。

购房券的形式有两种：超市自购购房券和政府统购购房券，以购房券右上角专用印章区分。其中，超市自购购房券出具给被征收人，并由被征收人到市房管局的“房产超市”自购房屋安置；政府统购购房券不出具给被征收人，作为被征收人选房和结算差价的参考依据，仅用于选购政府就近统一购买的商品房。

1、购房券金额计算。

（1）普通住宅房屋的购房券总金额=产权证载房屋建筑面积×（1+0.15公摊补助+征收奖励比例）×原地产权调换房屋市场评估价。

（2）城中村房屋的购房券总金额=核定宅基地面积×（0.8+征收奖励比例）×原地产权调换房屋市场评估价。

一层房屋及地面附属物不予补偿，二层及以上建筑物、构筑物等附属物参照《淮北市人民政府关于调整淮北市市辖区征收集体土地地上附着物和青苗补偿标准的通知》（淮政秘〔2014〕33号）的补偿标准给予货币补偿，可以计入购房券总金额。

（3）购房券总金额和超市自购购房券金额确定后，按照原地产权调换房屋市场评估价折算成安置面积，二者之差即为政府统购购房券面积，该面积应在政府统购购房券上明确载明，且不得少于政府提供的单套、最小的商品房源（暂定80㎡/套）的60%；被征收人应在政府提供的商品房源中选择与政府统购购房券面积相近的商品房面积和房号；不足或超过政府统购购房券面积部分，被征收人按政府购买商品房市场优惠价（原地产权调换房屋市场评估价的九折）找补差价。

（4）被征收人在与征收实施单位签订协议时，应根据政府统购购房券面积、政府提供的商品房源平面图、效果图、户型图先签先选房号和面积，并根据实际选房面积结清差价；如果政府暂时不能提供商品房区域平面图、效果图、户型图的，协议中应先明确政府统购购房券面积，待相关图纸出来后再另行研究制定选房办法和签订补充协议。

2、超市自购购房券和政府统购购房券使用办法。

（1）被征收人使用超市自购购房券购买新建商品房的，在市房管局（市棚改办）确认的开发楼盘内选择房屋后，凭征收补偿协议、超市自购购房券与开发企业签订商品房买卖合同，以超市自购购房券支付房款。超出超市自购购房券金额部分由被征收人自行承担。

（2）超市自购购房券购买安置房、公租房的，参照购买新建商品房办法办理。

（3）根据淮棚改办〔2017〕25号的通知，持超市自购购房券的棚改居民可以购买二手住房，由征收实施单位对申请购买二手住房的棚改居民进行审核，报区、市棚改办批准后实施。持超市自购购房券购买的二手住房，自购房之日起三年内不得上市交易。

（4）被征收人取得购房券后，必须用于本人购房，不得出让、倒卖购房券；用于购房资金不得少于购房券金额的80%。

（5）超市自购购房券使用有效期限为6个月，超过6个月未选购房屋的，超市自购购房券到“房产超市”自购房屋安置的效力失效，该被征收人应在政府指定地点集中安置

（6）超市自购购房券失效后，被征收人在后续6个月内，经征收实施单位同意，也可以与征收实施单位签订补充协议，超市自购购房券转为政府统购购房券使用。

3、搬迁和临时安置费。

（1）搬迁费：800元/户。

（2）超市自购购房券临时安置费：普通住宅房屋按照被征收房屋产权证载面积×超市自购购房券金额（面积）占购房券金额（面积）的比例×8元/㎡/月计算每个月安置费，支付6个月；城中村房屋按照核定宅基地面积×0.8×超市自购购房券金额（面积）占购房券总金额（面积）的比例×8元/㎡/月计算每个月安置费，支付6个月。

（3）政府统购购房券临时安置费：普通住宅房屋按照被征收房屋产权证载面积×政府统购购房券金额（面积）占购房券总金额（面积）的比例×8元/㎡/月计算每个月安置费，城中村房屋按照核定宅基地面积×0.8×政府统购购房券金额（面积）占购房券总金额（面积）的比例×8元/㎡/月计算每个月安置费。计算期限自被征收房屋腾空交付征收实施单位之月起，至被征收人选择政府统购商品房交付之月止，过渡期限为30个月；逾期未安置，自逾期之月起不满 12 个月的，增付50%临时安置费；超过 12 个月的，增付100%临时安置费。

4、征收奖励。

（六）被征收房屋的权属、建筑面积与用途的认定

普通住宅房屋的权属以房屋所有权证确定。普通住宅房屋的建筑面积与用途的认定，以房屋登记机构颁发的房屋所有权证标注的面积和用途为准。对暂不能明确权属、面积和用途的房屋，待依法确权后处理。

（二）宅基地认定办法：由征收实施单位召集村（居）委会、项目自改委，按照现行政策规定和结合实际共同认定，村（居）委、自改委、经办人要签字，镇（办）、国土、审计要签署意见，区政府审核小组认为可能产生重大影响的要进行抽查审核。宅基地认定的原则性规定：

1、村（居）民一户只能拥有一处宅基地。

2、已核发集体土地使用证的，按证载面积计算。

3、原分配宅基地上房屋，办理了房地产权证的，按照原分配宅基地面积认定。

4、已部分补偿过的，按补偿后剩余的宅基地面积计算。

5、村（居）统一分配的宅基地，按分配面积计算。2000年 12 月 1 日前村（居）统一分配的宅基地，征收实施单位应根据村（居）原始统一分配记录，并结合国土部门提供的2006年城市地籍调查图和2013年相山区航拍正射影像图进行认定；每户超过 220 ㎡的，征收实施单位和村（居）委会要在调查了解基础上，由村（居）委会出具证明，村（居）委会书记或主任签字，征收实施单位现场负责人签署意见进行认定。但 2000年 12 月 1 日《安徽省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》实施后分配的宅基地面积不能超过 220 ㎡/户；超过部分面积，按《安徽省人民政府关于调整安徽省征地补偿标准的通知》（皖政〔2015〕24 号）文件执行。

6、未经批准擅自占用承包土地建房，不予认定宅基地，占用集体或公用部分不予认定。

（七）、不予补偿安置的情形

房屋征收范围确定后，在征收范围内实施下列不当增加补偿费用的行为之一的，对于增加部分不予补偿：

（一）新建、扩建和改建房屋及其附属物；

（二）改变房屋和土地用途；

（三）建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名；

（四）房屋转让、析产、分割、赠与；

（五）新增、变更工商营业登记；
（六）迁入户口或分户；

（七）其他不当增加补偿费用的行为。

五、创新举措

（1）被征收人在签约期限第1—10天内签订协议并腾空房屋交由征收实施单位处置的，普通住宅房屋按产权证载面积给予20%的面积奖励；城中村房屋按照核定宅基地面积的20％给予面积奖励。

（2）被征收人在签约期限第11—15天内签订协议并腾空房屋交由征收实施单位处置的，普通住宅房屋按产权证载面积给予10%的面积奖励；城中村房屋按照核定的宅基地面积10％给予面积奖励。

（3）被征收人在签约期限第16—30天内签订协议并搬迁完毕的，不予奖励。

（4）被征收人持购房券签约安置楼盘购房，可按商品房买卖合同享受商品房购买者的权利与义务，同时享受开发企业给予棚改居民的优惠政策。

（5）按规定持购房券签约安置楼盘购房的，根据《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）有关规定，享受免征印花税、减免契税等政策优惠。

（6）经征收实施单位审核认证，在办理房屋所有权证时免收住宅房屋登记费和住宅房屋抵押登记费。

六、下一步工作考虑

在征收签约期限内达不成补偿协议的，由区人民政府按照本方案作出补偿决定。被征收人在法定期限内不申请行政复议又不提起行政诉讼，在补偿决定规定的搬迁期限内又不搬迁的，由区人民政府依法申请人民法院强制执行。