《淮北市人民政府关于公布淮北市城区土地定级与基准地价更新成果的通知》解读

《淮北市人民政府关于公布淮北市城区土地定级与基准地价更新成果的通知》（淮政秘〔2020〕53号，以下简称《通知》）已经市政府同意，于2020年7月30日印发执行。按照《淮北市人民政府办公室关于建立重要政策解读机制的通知》（淮政办秘〔2014〕23 号）和《淮北市政务公开领导小组办公室关于进一步加强政策解读工作的通知》（淮政务办〔2016〕3 号）精神，现将《通知》解读如下：

一、政策背景和依据

依据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、原国土资源部《关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》(国土资厅发〔2015〕12号)和省自然资源厅《关于做好自然资源评价评估工作的通知》（皖自然资用函〔2019〕98号）等文件要求，继续规范城镇基准地价建设，建立基准地价定期更新制度是建立土地市场基本制度之一，基准地价每3年应全面更新一次。今年初，中共中央、国务院《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》要求“完善城乡基准地价、标定地价的制定与发布制度，逐步形成与市场价格挂钩动态调整机制。”随着我市基础设施的不断完善，为满足当前经济和城市发展的现状，体现我市土地级别和基准地价的现势性，需对2016年1月1日时点的上轮土地级别和基准地价标准进行更新。

二、制定意义和总体考虑

土地市场是一个动态市场，随着城市社会经济的发展，地价将必随之发生相应的变化。土地市场在完备的市场体系中处于先导和基础性地位，是社会主义市场体系不可缺少的重要组成部分。基准地价作为城市土地市场的指导性价格，是政府管理和调控土地市场的基本手段，是显化土地资产价值，核算土地资产收益的基本依据，是促进土地集约利用的重要杠杆。淮北市基准地价体系更新主要考虑为土地价格的精细化管理，为城镇土地估价、交易工作提供便利，促使城市土地整体利用方式更趋于合理，为政府科学管理和合理利用土地，培育和规范土地市场提供科学依据。

淮北市基准地价更新，总体考虑以下主要方面：一是注重把握基准地价成果现势性、科学性，土地级别界线主要考虑我市城市建设情况、城市规划空间布局和基础设施配套完善度等因素，结合土地条件、土地利用状况、宗地开发程度，城市规划因素进行划分和界定。二是严格按照国家标准《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》进行城区基准地价更新。外业调查资料丰富多样，内业数据技术处理严格缜密，社会听证、征求意见程序规范，土地定级和基准地价成果科学合理。三是土地定级根据城区土地的自然属性和经济属性，遵循综合定级和分类定级相结合的技术思路。基准地价更新技术思路采用“以土地定级为基础，市场交易地价资料为依据”的途径。

三、研判和起草过程

（一）方案编制阶段。编制城区基准地价更新工作方案和技术方案；2019年8月成立淮北市城区基准地价及标定地价更新工作领导小组，由市政府分管副市长任组长，各区政府、各相关部门分管领导为成员；确定工作组和技术组成员，开展业务培训。

（二）土地定级、估价阶段。通过收集基准地价更新所需的基础必备图件、产业用地效益，土地交易等资料制作工作底图；调查估价样点资料，邀请专家对影响土地定级估价因素权重打分；资料内业处理、归类整理和检验，形成《淮北市城区土地定级与基准地价更新成果》（征求意见稿）。

（三）征求意见阶段。《淮北市城区土地定级与基准地价更新成果》（征求意见稿）于2020年1月在系统内部征求意见修改完善基础上，通过政务办公网向各区政府、市高新区管委会、市发改委、市财政局、市住建局、市交通局、市教育局等18家单位和部门广泛征求意见。共提出4条意见，已采纳1条，部分采纳1条，未采纳2条。

（四）成果听证论证阶段。2020年3月5日，公开召开听证会征求政府各相关部门及人大代表、政协委员、房地产开发企业、评估中介机构等听证代表的意见，增强成果的科学性和透明度。组织相关部门专家对《淮北市城区土地定级与基准地价更新成果》进行论证及风险评估。

（五）成果验收阶段。2020年5月7日，通过市自然资源规划委员会第12次会议审议。2020年6月2日，通过省自然资源厅组织的专家组对基准地价更新成果的验收。

四、工作目标

淮北市地价更新的主要目的是为了科学管理和合理利用土地，调整与优化土地利用结构，合理配置土地资产；强化政府对土地市场的客观调控，促进土地市场的培育和发展；为土地有偿使用提供合理的土地级别、价格标准；为制订土地利用规划和计划提供科学依据。

五、主要任务

淮北市土地定级和基准地价体系主要有以下任务：

（一）土地定级工作。按照《城镇土地分等定级规程》的要求，采用地理信息系统技术，完成淮北市土地定级工作，形成淮北市综合和分类土地级别体系。

（二）基准地价更新工作。按照《城镇土地估价规程》的要求，采用计算机辅助技术，在淮北市土地定级的基础上完成淮北市基准地价更新工作，形成淮北市新的基准地价体系和基准地价修正体系，建立基准地价评估系统。

六、创新举措

地理信息技术是搞好城市基准地价评估工作的重要手段。在淮北市基准地价更新工作中，充分应用了地理信息技术，建立了淮北市土地定级、基准地价评估数据库，实现了从定级因素因子作用分值计算、土地级别划定、基准地价评估建立的自动化和半自动化，提高了成果的精度和质量，为动态管理和评估城市基准地价评估成果提供了可靠的技术保障。

七、保障措施和下一步工作打算

（一）加强了组织领导。市政府专门成立了基准地价及标定地价更新工作领导小组，负责协调解决基准地价更新中的重大问题。

（二）编制了工作方案及技术方案。市政府印发了《淮北市国有建设用地基准地价及标定地价更新工作方案的通知》（淮政办秘〔2019〕48号），同时编制了技术更新方案，在项目实施过程中，严格执行《规程》的技术规定，保证了基准地价更新工作的严密性、科学性。

（三）加强新一轮基准地价宣传力度。通过局网站、新闻发布会等方式对政策进行宣传、解读，提高群众、企业对政策的知晓度。